非住宅房屋拆迁补偿知多少
一、案情简介
马女士租赁石景山区一处土地，在该处土地上自行修建厂房，并领取营业执照进行生产经营。7月以来，马女士得到通知，由于规划的原因，其房屋要被拆迁，对拆迁的疑虑和能够获得多少补偿来我所进行了咨询。
二、拆迁补偿项目
按照拆迁房屋用途的不同，可以划分为住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。集体土地上非居住房屋的拆迁补偿对象仅为被拆迁房屋的产权人，房屋的承租人并未包括在内，而且补偿方式只能实行货币补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。该法第33条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。具体来说，非住宅房屋被拆迁人所能够得到的补偿共五项：
1、被拆迁房屋的建安重置价；
2、相应的土地使用权取得费用；
3、货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
4、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
5、因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
三、本案中牵涉到的法律问题
（一）、用地手续是否合法。比如说租用教委使用的土地，教委使用的土地一般是行政划拨的，这样的租赁一般不合法。但如果具有历史因素，已经用了很多年了，就一般不会对违法用地进行处罚，但在补偿谈判时，底气就差了好多，补偿也会相应减少。
（二）、自建厂房是否合法。在土地上搞建设，要依法履行审批手续。如果没有办理，建设行为就不合法。根据了解到的情况，马女士的自建厂房没有履行审批手续，属非法建筑。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
（三）、关于具体补偿。按照前述的赔偿项目，具体如下：
1、房屋拆迁费：要按厂房的标准给予补偿。如果被拆迁人没有房产证，争取参照厂房或是靠近厂房标准。或者虽然是违法用地，但对房屋拆迁补偿及搬迁费用依然可能支付，只是手续不齐，补偿就会相应减少。如租地协议或其他可以证明合法用地的资料或证明，对增加补偿数额就会有帮助。
2、附着物补偿费：清点时注意盘查，切勿遗漏。
3、设备折旧处理：厂房内不能搬迁的设备、设施，由被拆迁人提供购入发票（收据），作折旧处理补偿。
4、搬迁费：可以移动的设备、厂房内的其他设施搬迁费用，由被拆迁人根据搬迁数量、距离计算，双方商定。如果提前搬迁，按照法律规定，还可以获得一定的奖励费用。
总之，获得的补偿数额有赖于租地协议的约定以及谈判的实际情况。如果被拆迁人有合法手续，租地合同又在有效期限内，可以通过谈判争取合理的补偿。但注意不要漫天要价，不然双方很难谈拢。
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